股市震荡,豪宅或为避险首选

来源:财富管理 2015-08-20 09:57

经过几轮楼市调控,豪宅市场已经回归理性。持有物业等待升值是一个长期且风险相对较低的过程,但收益稳定可观,投资者可以看到长期稳定的升值预期。

对于大部分中国人而言,目前国内个人投资的渠道较为有限,主要集中在股市和楼市。我们先来看一下中国股市的历年表现:自2007年股市暴跌,上证指数从2008年11月份触底1664点以后,一直维持在2000~3000点的低位,直至2014年下半年上证指数从2000点一路蹿升至近7年高点5200点。然而,股市从6月16日起又一路下跌至3400点附近,跌幅超30%,部分个股在一星期里跌幅可达惊人的30%、甚至40%。沪市用了一年时间爬升至阶段高点,而仅仅三个星期就下跌了三分之一。

在最近一轮的股市震荡下,楼市的表现又如何呢?可以看到,在股市一路上涨至5200点的两个星期内,上海豪宅市场交易量达到85000平方米,同比上涨450%。而6月19日暴跌之后的三周,上海豪宅市场累计成交面积达71218平方米,较去年同期上涨382%。数据上来看,此轮股市大幅下挫并未对楼市产生明显的影响,而真正影响此轮楼市量价上涨的还是近期颁布的一系列信贷税收方面的宽松政策。

央行自2014年年末至今的四次降息以及两次降准,向市场内释放了大量流动性是促成楼市回暖的重要因素。五年期以上贷款利率累积降幅达到1.15个百分点,为5.4%,是近十年贷款利率最低点。以一套总价在人民币2000万元的豪宅来看,首付四成,贷款二十年,以等额本息方法计算,每月应还贷款金额8.187万元,较去年11月首次降息前减少了近8000元,而在总利息上购房者也有近190万元人民币的减少。购房按揭成本的大幅降低,吸引了购房者积极入市,置业需求得以释放。目前已经形成的宽松环境预计在未来12个月内很难改变,楼市复苏的政策条件已经形成。

在这一轮信贷组合政策影响下,上海豪宅市场表现十分活跃。第二季度,上海豪宅市场量价齐升。在理财方面获得高收益的投资者转向楼市,带动豪宅成交量增长至约20万平方米,环比大幅上涨230%。而豪宅交易量增长的同时也促成第二季度平均成交价格上升3.9%,至每平方米8.1277万元人民币。宽松的市场环境让购房者放弃观望、积极入场。

同时,开发商也加快推盘速度。豪宅供应上,上海豪宅市场第二季度新增供应约为17.1万平方米,环比上涨58%。闸北大宁的金茂雅苑以及黄浦老西门板块的复兴珑御开盘,分别为市场带来304套和180套公寓单位。而下半年,上海豪宅市场预计将迎来又一个供应高峰期。由香港新鸿基地产开发的上海天玺即将开盘销售,该项目位于黄浦区淮海中路,预计市场价格可能超过每平方米15万元人民币。由香港九龙仓开发的位于浦东陆家嘴金融城豪宅项目滨江壹十八也将在下半年推出,主力户型面积为200~400平方米。

第二季度,浦东新区的豪宅售价为全市最高,达到每平方米10.6758万元人民币。市中心以及滨江板块的豪宅项目表现积极。市中心豪宅平均成交价格为每平方米9.5568万元人民币,环比上涨4.7%;而陆家嘴滨江以及黄浦滨江板块的豪宅价格环比涨幅分别为9.1%和8.8%,分别达每平方米13.5173万元和9.2926万元人民币。

楼市的反弹也催生了新兴豪宅区域的出现。随着金茂雅苑在大宁板块的入市,闸北大宁新兴豪宅社区初见端倪。目前该板块豪宅项目去化率超过80%,成为豪宅置业者继徐汇滨江板块之后又一热点板块。而2015年上半年,国内开发商华润置地在闸北大宁板块先后拿下两宗宅地,成交楼板价分别约为每平方米3.5万元及3.8万元人民币。随着未来两年华润项目的入市,预计作为新兴豪宅板块,大宁区域的豪宅价格将达到每平方米7.5~8万元人民币。

展望第三季度,预计豪宅成交量价仍将继续走高,而市场价格将有4%的上涨幅度。不动产投资将越来越突出其作为投资者资金避险和自身资产保值的首选地位。

诚然,高风险带来高收益,这是投资市场的一句金玉良言。国内股市是一个高回报伴随着高风险的市场,许多投资者投资理念十分激进,快进快出追求短期内的收益大幅增加。但楼市方面,几轮之后,豪宅市场已经回归理性。持有物业等待升值是一个长期且风险相对较低的过程,但收益稳定可观,投资者能看到一个长期稳定的升值预期。所以无论牛市还是熊市,物业投资依然被投资者看作资金避险最重要的工具。政策环境、市场信心恢复以及需求的释放支持着上海豪宅市场成交不断创出新高。

作者系莱坊董事及上海研究咨询部主管。返回德州365淘房>>

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